I Mortgage Real Estate Investment Trusts (MREITs) sono società che investono principalmente in titoli ipotecari, ovvero prestiti (e mutui) garantiti da proprietà immobiliari.

Quindi a differenza dei più conosciuti REITs, che sono dei Fondi immobiliari proprietari a tutti gli effetti delle proprietà fisiche, i MREITs sono invece i Creditori con cui hanno a che fare i proprietari di immobili, che hanno sottoscritto un mutuo ipotecario.

I MREITs, che si finanziano tramite equity o prendendo a prestito altri capitali, acquistano titoli ipotecari emessi da banche e altre istituzioni finanziarie, e fanno profitto sulla differenza (spread) tra il costo del denaro preso a prestito (nel breve), e quello prestato (a lungo termine).

Più lo spread è ampio, e più gli MREITs guadagnano.

Il modello di business dei Mortgage REITs si basa quindi sulla raccolta di capitali da investitori per acquistare titoli ipotecari e generare guadagni attraverso i tassi di interesse su prestiti che, in caso di insolvenza, sono garantiti dalle proprietà immobiliari.

I Mortgage REITs sono quindi una forma indiretta di investimento immobiliare; che consente agli investitori di ottenere un rendimento più alto rispetto al possesso dei singoli immobili, tramite l’attività di acquisto titoli ipotecari, garantiti da immobili.

Massima liquidità

Il vantaggio che hanno i prestiti ipotecari, rispetto agli immobili fisici è che hanno la massima liquidità, e si possono comprare o cedere facilmente.

Per cui questo livello di liquidità questo permette facilmente agli MREITS di gestire e costantemente aggiustare il proprio portafoglio di investimenti, abbassando il livello di rischio.

Ampia diversificazione

I MRETIS possono quindi agilmente applicare una logica di diversificazione sia a livello di distribuzione geografica, che per tipo di immobile, che in termini di rischio del credito piuttosto che per livello di tasso di interesse.

Infatti gli MREITs costantemente applicano un turn over sul proprio portafoglio di prestiti per adattarsi al cambiamento delle condizioni di mercato ed aggiustare il livello di rischio.

Vista questa facilità, molti MREITS alla fine dei conti lavorano più come se fossero dei gestori di obbligazioni piuttosto che dei proprietari di immobili.

Ma non è questo il vantaggio principale dei MREITs.

Obbligo di distribuzione del dividendo

Il benefit principale dei Mortgage REITs è che, per legge, questo tipo di società, regolate dalla SEC (la Securities and Exchange Commission Americana), devono distribuire almeno il 90% del loro reddito imponibile ai propri azionisti, sotto forma di dividendo!

Perciò, a differenza di altre Corporation Americane, che possono decidere se elargire un dividendo ai propri azionisti o meno, i MREITs sono obbligati a farlo; offrendo ai propri investitori dei dividendi costanti (e io ringrazio!).

E i MREITs possono offrire ai loro azionisti dividendi molto elevati (come nel caso di ABR), visto che (se ben gestiti) possono generare un importante flusso di cassa dalle proprie attività di investimento.

Da notare poi che i mortgage REITs normalmente riescono a fare profitti (e quindi offrire dividendi) ancora più alti in periodi di rialzo dei tassi; come quello che stiamo vivendo ora.

Ok, chiarito cosa sono i MREITs (si nota che sono un esperto del settore?!) è ora di analizzare nel dettaglio uno dei migliori (se non il migliore) del settore...ovvero ABR.